Почему первоначальный взнос на дом в сумме 20% и выше может быть не выгоден.
В газете Globe and Mail 26 октября 2017 вышла интересная статья Роба Каррика на тему, которую я давно хотел затронуть, но всё не доходили руки. Поэтому здесь я приведу краткое содержание этой статьи, вместе с расчётами, выполненными специалистами из RMG Mortgages.
Каждый старается принять как можно более разумное решение при покупке дома, особенно при нынешних ценах на недвижимость.
Одним из распространенных способов экономии является внесение первоначального взноса в 20% и более, чтобы избежать ипотечного страхования (здесь речь идёт не о том страховании, о котором я пишу в своих статьях здесь, здесь, здесь и здесь), а о том, которое за ваши деньги страхует кредитора от вас.
Как это выражается в цифрах. Например, при покупке дома ценой $487,095 (средняя стоимость по Канаде), с 10% первоначальным взносом, сумма страховки составит 3,1 процента или $13,590. Эта сумма обычно добавляется к ипотеке, а это значит, что сумма выплаченных процентов, за период действия ипотеки тоже увеличивается.
Поэтому логика здесь такая: надо делать 20% первоначальный взнос, если у вас есть такая возможность.
Но эта логика не всегда верна. Фактически, вы можете сэкономить деньги как сейчас, так и в будущем, сделав несколько меньший первоначальный взнос, допустим 18-19% и взяв на себя стоимость ипотечного страхования.
С 1-го января 2018 года вступают в силу новые правила, ужесточающие условия получения ипотечного кредита для тех, кто делает авансовый платеж в размере 20% и более, так что этот путь становится более сложным. (Кто этим интересуется, может прочитать мою статью на эту тему здесь)
Более простой и экономичный путь к покупке дома может заключаться в том, чтобы сделать меньший первоначальный взнос.
«Простой – да, но почему экономичный,» – спросите вы.
Есть кое-что, что знают, за исключением единиц, только профессионалы в ипотечном кредитовании, а именно то, что сегодня рынок ипотечного кредитования дискриминирует людей, которые платят 20 и более процентов. Такие заёмщики могут получить ипотеку под бОльший процент, чем те, у которых первоначальный взнос был менее 20 процентов, и в момент покупки дома, и при рефинансировании.
Заёмщик, у которого ипотечный кредит застрахован, считается более надёжным, с точки зрения кредитора, и часто получает более низкий процент. Для пятилетних фиксированных кредитов разница обычно составляет 0.45%.
Теперь перейдём к цифрам:
Для дома за $450,000 c 20% предоплатой, покупатель может получить пятилетнюю ипотеку с фиксированной ставкой в 3,29 процента. Это означает ежемесячный платеж в размере $1,758 при сроке амортизации в 25 лет.
Если же этот же покупатель сделает аванс в размере 19%, то потребуется страхование ипотеки, что обойдётся в $10,206. Именно на эту сумму будет увеличен ипотечный кредит. Но месячный платёж будет меньше – $1,743, потому что ставка по кредиту будет 2,84%.
Кроме того, застрахованный ипотечный кредит дает возможность снизить процентную ставку, когда придёт время рефинансирования. Если, конечно, будущий кредитор учтет страховой договор.
Поэтому имейте ввиду: в зависимости от ставок, предлагаемых вашим кредитором, немного меньший первоначальный взнос может сэкономить вам деньги в долгосрочной перспективе. За точными цифрами обращайтесь к вашему брокеру.
А теперь я привожу расчёт, сделанный специалистами из RMG Mortgages на тему статьи, вместе с его комментарием:
Была интересная статья Globe and Mail от 26 октября 2017 года. Это побудило меня рассмотреть, что будет, если бы клиент застраховал ипотечный кредит. Я сравнил, как ежемесячные платежи будут выглядеть, по сравнению с обычной ставкой без страховки по ипотечным кредитам.
Причины, по которым клиент может взять застрахованный ипотечный кредит:
- Улучшенный месячный бюджет;
- Меньший процент;
- Клиент получит лучшую ставку при обновлении – при прочих равных условиях;
- Не потребуется оценка стоимости недвижимости, экономия в размере $300 – $400 (в зависимости от кредитора – AC);
- Применяется уменьшенный Минимальный кредитный рейтинг 620 или 630 (с обычных 650 – AC);
- Расширенные коэффициенты соотношения дохода к сумме обслуживания долга – до 39/44 (вместо обычных 35/42 – AC)
Если вы хотите посоветоваться со мной по ипотечным кредитам (mortgage), финансовому планированию, страхованию, инвестициям, или налогам, то мои контакты на странице: Как со мной связаться? Текущие процентные ставки по ипотечным кредитам (mortgages) вы можете посмотреть на моём сайте www.bestmortgagesandloans.com.
Мои статьи посвящённые кредитованию и ипотечным кредитам:
- «5 сентября Банк Канады не изменил ключевую ставку»
- «5 вопросов для оформления ипотеки»
- «CMHC меняет свои правила, чтобы помочь частным предпринимателям получить ипотечный кредит»
- «О чём надо подумать после увеличения ставки Банка Канады?»
- «Что надо знать о кредитном рейтинге»
- «Можно ли получить ипотечный кредит после банкротства?»
- «Новые правила получения ипотечного кредита (моргиджа) и альтернативные кредиторы»
- «3 в 1 или как правильно застраховать ипотечный кредит (моргидж)»
- «На что вы смотрите в первую очередь, когда выбираете ипотечный кредит?»
- «Почему первоначальный взнос на дом в сумме 20% и выше может быть не выгоден»
- «Страхование ипотечного кредита (моргиджа) от потери заработка по болезни. Банк или страховая компания? В чём разница?»
- «5 моментов, которые надо знать при страховании мортгиджа»
Спасибо всем, кто задаёт мне вопросы и пишет комментарии как на этом сайте, так и в емейлах. Продолжайте в том же духе и не забудьте написать о чём бы вы хотели прочитать в моей следующей статье. Пишите мне в самом низу этой страницы в окошке для комментариев или отправьте мне емейл по ссылке: Отправить емейл.
Мои статьи, посвящённые страхованию вы можете найти на странице в Facebook «Страхование в Канаде с Александром Сергеевым»
Кроме того, я создал группу «Деньги в Канаде» в Facebook, где я тоже помещаю свои статьи. Там также можно оставлять свои комментарии и задавать мне вопросы. Присоединяйтесь!
Вы можете найти меня также в социальной сети ВКонтакте, в Google+ и в Twitter (@sergeyevalexand).
Если вам понравилась моя статья или она показалась вам в чём-то полезной, не сочтите за труд – лайкните её или/и распространите в своих социальных сетях, воспользовавшись кнопками, расположенными ниже.
Деньги, как и воздух, не приносят счастья; без них просто не прожить. Удачи вам и материального благополучия!
И помните: я работаю для вас!