Недвижимость и налоговая декларация

Хочу сразу оговориться, что я пишу о той недвижимости, которая не считается основным домом, так называемой principal residence. Речь идёт о втором доме, о коттедже, о недвижимости, купленной как инвестиция и для сдачи в рент.

Я просто сделал расчёт налогов и пути их уменьшения для своей клиентки, у которой три квартиры в Торонто, две из которых она сдаёт в рент. Вот что у меня получилось:

1-я квартира – оценочная стоимость сейчас – $650,225, покупная стоимость – $363,000. Увеличение цены за 6 лет с момента покупки – $287,225, что составило 13.19% прироста в год.

2-я квартира – оценочная стоимость сейчас – $631,061, покупная стоимость – $457,000. Увеличение цены за 4 года с момента покупки – $174,061, что составило 9.52% прироста в год.

Всего capital gain – $461,286 на данный момент.

Если прост стоимости квартир будет в дальнейшем продолжаться по 5% в год от покупной стоимости, то через 30 лет их стоимость увеличится ещё на $1,230,000. Я выбрал 5% для примера, хотя, конечно, предвидеть это невозможно, может быть будет больше.

То есть прирост капитала (capital gain) на тот момент будет $1,691,286, что при сохранении нынешнего capital gain inclusion rate 50%, вашему estate придётся заплатить, по моей оценке, $1,691,286 * 50% * 40% = $338,257.

Если же к тому времени capital gain inclusion rate, как предлагает NDP, увеличится до 75%, вашему estate придётся заплатить, по моей оценке, $1,691,286 * 75% * 45% = $570,809.

Для тех, кто не знает, что такое capital gain inclusion rate немного о канадской системе налогообложения:

Доходы в Канаде облагаются подоходным налогом (income tax). Шкала налогообложения прогрессивная, что означает, что чем выше доход, тем выше процент налога на последний заработанный доллар. Практически это означает, что на 1-й заработанный в данном году доллар вы налог не платите. Если вы уже заработали $30,000, то с 30,001-го доллара вы платите $0.30 налога, а если вы уже заработали $100,000, то с 100,001-го доллара вы платите $0.44 налога. И таким образом налог постепенно повышается до 53.53%. (Расчёт сделан для Онтарио для 2020 года.)

Но эти вычисления касаются дохода от работы и от процентов на вложенные деньги, например на те суммы, которые вам начисляет банк на деньги, положенные на сберегательный счёт.

Если же ваши деньги вложены в то, что со временем увеличивается в цене, например в недвижимость, акции, доли в паевых фондах, то расчёт меняется. Такой доход считается приростом капитала (capital gain) и облагается налогом с учётом capital gain inclusion rate. Сейчас этот inclusion rate равен 50%. Это означает, что на каждый $1.00 прироста облагается налогом только $0.50. То есть из этого $1.00 к вашему доходу в налоговой декларации добавляется только $0.50.

То есть, если ваш коттедж увеличился в цене на $100,000, то при его продаже вы добавляете к своему налогооблагаемому доходу $50,000, то есть 50% от $100,000.

Однако capital gain inclusion rate в будущем может быть изменён. Например, партия NDP в своём стремлении увеличить налог на богатых предлагает увеличить его до 75%. Возможно, так в будущем и будет, поэтому второй расчёт для своей клиентки я сделал исходя из такого inclusion rate.

Вопрос: если вам надо заплатить $570,809 налога, значит ли это, что вам этот налог обойдётся в $570,809?

Совсем не обязательно. Конечно, вы можете продать одну квартиру и заплатить налог, а можете поступить иначе: заплатить этот налог за счёт страховой компании.

В случае моей клиентки (55 лет, некурящая, без проблем со здоровьем, эти $570,809 ей могут обойтись в $199,550, отданных страховой компании в течение 20 лет.

Если бы она была на 10 лет моложе, то вместо $199,550 ей бы это обошлось в $152,350.

А если бы она была на 20 лет моложе, то вместо $199,550 ей бы это обошлось в $115,250. Возраст имеет большое значение.

Прошу обратить внимание, что, отдав $199,550 и за счёт этого оплатив налог в 570,809, вернее получено будет $589,319, согласно расчёта страховой компании, возникает разница в $389,769, которая налогом не облагается. Да, это действительно так, выплаты страховой компании в данном случае не считаются доходом и налогом не облагаются.

Моя клиентка может также пойти другим путём, когда эти $570,809 ей могут обойтись в $166,360, внесённых в страховую компанию однократно. Где их взять? Можно взять ипотеку под недвижимость, процентные ставки сейчас очень низкие.

Вот такие налоги ожидают владельцев недвижимости. И вот такой вариант их уменьшения существует.

Если вас заинтересовала тема этой статьи, то имейте в виду, что я оформляю страховки, описанные здесь и ипотеку, которая тоже упоминалась.


Возможно, вам будут интересны следующие мои статьи по налогообложению:

 Спасибо всем, кто задаёт мне вопросы и пишет комментарии как на этом сайте, так и в емейлах. Продолжайте в том же духе и не забудьте написать о чём бы вы хотели прочитать в моей следующей статье. Пишите мне в самом низу этой страницы в окошке для комментариев или отправьте мне емейл по ссылке: Отправить емейл.

Вы можете найти мои статьи и видео также в группе «Деньги в Канаде» в Facebook, на канале Youtube “Деньги в Канаде с Александром Сергеевым”, на моём канале в Telegram “Деньги в Канаде”, в социальной сети ВКонтакте, в Twitter (@sergeyevalexand). Там также можно оставлять свои комментарии и задавать мне вопросы. Присоединяйтесь!
Если вам понравилась моя статья или она показалась вам в чём-то полезной, не сочтите за труд – лайкните её или/и распространите  в своих социальных сетях, воспользовавшись кнопками, расположенными ниже.

Мои контакты на странице: Как со мной связаться? либо вы можете написать мне через мессенджер Facebook или через страницу в Facebook “Страхование в Канаде с Александром Сергеевым” (задайте в поиске @SergeyevAlexander).

Знайте: деньги, как и воздух, не приносят счастья; без них просто не прожить. Удачи вам и материального благополучия!

Помните: я работаю для вас!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Александр Сергеев
%d bloggers like this: