Reverse mortgage – обратная ипотека в вопросах и ответах

Вот такая переписка у меня произошла на днях о reverse mortgage. Сначала я дам переписку, а потом объясню, чем reverse mortgage отличается от кредитной линии.

Вопрос: «Александр, мне 65 лет и мой таунхаус в Ричмонд Хилле стоит $1,100,000, а может и $1,200,000. У меня есть моргидж $450 000. Какую сумму reverse mortgage я могу получить?»

Ответ: «Если ваш дом стоит $1,200,000 и возраст самого молодого владельца дома – 65 лет, вы можете получить $432,000 reverse mortgage.»

Вопрос: «Спасибо! Понятно. Но здесь учтён ли мой моргидж в СIBC $450 000?»

Ответ: «Я вам дал сумму, сколько вы можете получить, существующий mortgage не учитывается.

Сегодня получил квоту от другой компании. Они дают для вашего дома разброс от $407,500 до $504,500.

То есть стратегия такова: вы закрываете ваш mortgage за счёт reverse mortgage. В результате вы избавляетесь от платежей по mortgage, что даёт вам большое облегчение на пенсии. Вы можете продолжать жить в вашем доме, не заботясь о платежах за mortgage.

Иначе, если у вас недостаточно денег для жизни, вам придётся дом продать.

Вся цель reverse mortgage – дать вам возможность продолжать жить в вашем доме.»

Вопрос: «Реньювал моргидж в 2024. Это имеет значение?»

Ответ: «Расчёт ведётся исходя из возраста самого младшего владельца дома.

Чем выше возраст, тем большую сумму вы можете получить.

Реньювал моргидж в 2024. – да, это имеет значение в том смысле, что за разрыв вашего существующего мортгиджа до окончания контракта вам придётся заплатить штраф.»

Вопрос: «Спасибо, большое! Значит, мне целесообразно вернуться к этому вопросу накануне реньювал. Ещё раз спасибо!»

Ответ: «Да, вы правы.»

Вот такая случилась переписка. Надеюсь, что у вас возникло некоторое понимание, что такое обратная ипотека.

Следующий важный момент, который я хотел бы объяснить:

Мне позвонил другой мой читатель, с вопросом, какой процент у reverse mortgage. Я сказал ему, что сейчас на 1 год он начинается с 3.49% а на 5 лет начинается с 3.79%, если брать одной суммой. А если открывать план, когда вам каждый месяц будут платить некоторую сумму, то эти проценты будут от 3.69% и 4.39% соответственно. Этот читатель посмеялся, что проценты выше, чем у кредитной линии и положил трубку.

Прежде всего, далеко не все могут получить кредитную линию с процентом меньшим, чем 3.49%.  Когда банк принимает решение о предоставлении вам кредитной линии, то он учитывает не только, сколько денег у вас накоплено в доме, но и какой у вас доход. Поскольку предполагается, что ежемесячно вы будете платить банку проценты.

Теперь представьте себе, что вы вышли на пенсию и перестали платить месячные платежи. Как скоро у вас возникнут проблемы с вашей кредитной линией?

Но допустим вы продолжаете делать месячные платежи из вашей пенсии, как бы тяжело это не было. Однако в тот момент, когда вы перестаёте работать и зарабатывать, банк может либо уменьшить вам кредит лимит, либо увеличить проценты, либо дать вам оба этих сюрприза одновременно. Конечно, узнать об этом они могут только от вас.

Reverse mortgage, в отличие от кредитной линии, изначально не берёт во внимание ваш доход и не требует от вас месячных платежей.

Что вам даёт reverse mortgage?

Он вам даёт возможность продолжать жить на пенсии в своём привычном доме, увеличив ваш месячный бюджет. То есть добавив удовольствие от жизни, так как вы больше сможете себе позволить.

Если при выходе на пенсию у вас остался невыплаченный mortgage, вы можете его выплатить за счёт reverse mortgage и избавиться от больших месячных платежей.

Либо, если у вас нет долгов, то вы можете оформить план. По которому вас ежемесячно будут платить какую-то сумму, которую вам не надо будет отдавать и платить на неё проценты.

И этот доход не является доходом с точки зрения CRA, вам не надо платить налог на него. И GIS и GAINS от этого дохода не уменьшается.

Мне возражают: но ведь я «проедаю» свой дом.

А вы считаете, что продать ваш дом и положить деньги на сберегательный счёт лучше?

Да, конечно, долг по reverse mortgage растёт, но и стоимость вашего дома, надеюсь, растёт тоже.

Будут ли деньги на сберегательном счету расти так же, как стоимость вашего дома?

А учитываете ли вы, что доход от сберегательного счёта увеличивает ваши налоги и уменьшает выплаты по GIS и GAINS?

Немного арифметики:

Ваш дом стоит $1,000,000 и увеличивается в цене на 2% в год. Многое скажут, что дома растут быстрее, но я не претендую на точность, поэтому беру консервативно минимальную сумму роста.

Мне важно показать принцип работы reverse mortgage.

Исходя из указанных цифр ваш дом за год вырастет на $20,000.

На четверть стоимости дома ($250,000) вы взяли одной суммой reverse mortgage под 3.79%. То есть ваш долг за год вырастет на $9,375.

То есть сумма накопленных денег в вашем доме (equity) увеличилась $10,625.

Вот так «проедается» ваш дом.

Если вам нужно помочь оформить reverse mortgage, обращайтесь.


Мои статьи посвящённые кредитованию, ипотечным кредитам и жизни на пенсии:

Спасибо всем, кто задаёт мне вопросы и пишет комментарии как на этом сайте, так и в емейлах. Продолжайте в том же духе и не забудьте написать о чём бы вы хотели прочитать в моей следующей статье. Пишите мне в самом низу этой страницы в окошке для комментариев или отправьте мне емейл по ссылке: Отправить емейл.

Вы можете найти мои статьи и видео также в группе «Деньги в Канаде» в Facebook, на канале Youtube “Деньги в Канаде с Александром Сергеевым”, на моём канале в Telegram “Деньги в Канаде”, в социальной сети ВКонтакте, в Twitter (@sergeyevalexand). Там также можно оставлять свои комментарии и задавать мне вопросы. Присоединяйтесь!
Если вам понравилась моя статья или она показалась вам в чём-то полезной, не сочтите за труд – лайкните её или/и распространите  в своих социальных сетях, воспользовавшись кнопками, расположенными ниже.

Мои контакты на странице: Как со мной связаться? либо вы можете написать мне через мессенджер Facebook или через страницу в Facebook “Страхование в Канаде с Александром Сергеевым” (задайте в поиске @SergeyevAlexander).

Деньги, как и воздух, не приносят счастья; без них просто не прожить. Удачи вам и материального благополучия!

И помните: я работаю для вас!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Александр Сергеев