Немного арифметики при получении кредита на дом (mortgage)

Мне постоянно звонят с вопросами по ипотечным кредитам (mortgage), и часто задают один вопрос: “А какой процент вы мне можете предложить?”.

Если бы процентную ставку можно было определить, поторговавшись по телефону, то откуда берётся всё то разнообразие процентных ставок на ипотечные кредиты, которые мы видим на рынке? Прямо сейчас есть предложения от 1.54% до 5.99%, а в некоторых случаях до 12%. 

Исходя из логики таких телефонных разговоров, те кредиторы, которые предлагают что-либо выше минимальных ставок, должны были бы давно исчезнуть как динозавры. Какой дурак у них будет брать кредит с такой ставкой. Поверьте мне, они прекрасно живут, давая кредиты под 5 и более процентов и недостатка в клиентах не испытывают.

Поэтому я хочу, с помощью компании Centum, с которой я работаю как mortgage agent, рассказать на какие 3 арифметические пропорции опираются кредиторы в своих решениях о предоставлении (или не предоставлении) кредитов. Кроме того, важна ещё одна цифра – ваш кредитный рейтинг.

1-я пропорция – Gross Debt Service (GDS) Ratio.

Это отношение расходов на содержание будущего дома, включая расходы на ипотеку, к вашему общему доходу (total income). Рассчитывается оно так:

Складываются: платежи по ипотеке + налоги на недвижимость + расходы на отопление + 50% платежей за кондо (если они есть). Полученную сумму делят на доход. Кто читал мои статьи или смотрел мои видео по налогам, тот знает, что этот доход можно найти в строке 15000 налоговой декларации. Это в общем случае. Если же у вас не стандартный случай, например вы – самозанятый (self-employment) и у вас доход в налоговой декларации низкий, то возможно определение вашего дохода по банковским стейтментам. Но процентная ставка в этом случае будет выше.

Полученная в результате расчёта сумма не должна быть 39% дохода семьи. Конечно, если у вас кредитный рейтинг не слишком маленький, иначе кредитор может ужесточить условия.

2-я пропорция – Total Debt Service (TDS) Ratio.

Total Debt Service

Это отношение расходов на содержание будущего дома, включая расходы на ипотеку, и на содержание всех ваших остальных долгов к вашему общему доходу (total income). Рассчитывается оно так:

Складываются: платежи по ипотеке + налоги на недвижимость + расходы на отопление + 50% платежей за кондо (если они есть) + платежи по всем остальным долгам. Полученную сумму делят на доход до налогообложения.

Ко всем остальным долгам относятся:

  • Платежи по кредитным карточкам;
  • Платежи за машину, если она у вас под финансированием или в лизе;
  • Платежи по кредитным линиям;
  • Платежи по долгам за образование;
  • Платежи на содержание детей и бывшей супруге (бывшему супругу), мы по привычке называем их “алименты”;
  • Любые другие долговые платежи.

Полученная в результате расчёта сумма не должна быть 44% дохода семьи, конечно, если у вас хороший кредитный рейтинг.

Есть кредиторы, которые разрешают иметь TDS до 50%, и даже 55% но и проценты на кредит они предлагают выше, чем обычно и первоначальный взнос на дом должен быть не меньше 20%.

3-я пропорцияLoantoValue (LTV) Ratio 

Loan-to-Value Ratio

Это отношение суммы выдаваемого кредита к рыночной стоимости дома.

Ведь вы же берёте ипотеку под залог стоимости дома. Надеюсь, вы не ожидаете, что вам дадут кредит в $600,000 на дом, который стоит только за $500,000?

Рассчитывается это отношение так: сумма ипотечного кредита делится на стоимость дома.

Чем выше это отношение, тем рискованнее считается выдаваемый кредит, и тем выше вы будете платить за его страхование. Здесь речь идёт о страховании кредитора от вашего дефолта, не о страховании вашей жизни, здоровья или заработка. Кредит обязан быть застрахован при отношении Loan-to-Value (LTV) выше, чем 80%.

Почему рискованнее? Чем меньший процент от стоимости дома составляет кредит, тем меньше вероятность того, что цены на дома упадут настолько низко, что сумма кредита станет больше стоимости дома.

Кредитор принимает решение о выдаче вам кредита на основании всего лишь четырёх цифр: трёх описанных выше отношений и вашего кредитного рейтинга. Естественно всё должно быть подтверждено документально.

Если вам нужен ипотечный кредит (mortgage) или консультация, то свяжитесь со мной. Текущие процентные ставки по ипотечным кредитам (mortgages) вы можете посмотреть на моём сайте www.bestmortgagesandloans.com. Если у вас прекрасные финансовые показатели (GDS, TGS, LTV) и кредитный рейтинг), то я могу договориться о процентных ставках ниже тех, которые показаны на моём сайте.

Так что обращайтесь, всегда рад вам помочь.

Если вам нужна страховка вашего кредита на дом, то посмотрите предложение компании Assumption life здесь. Кроме того, я могу посмотреть предложения других страховых компаний, возможно вам, в вашей ситуации, они подойдут больше. Обращайтесь.


Мои статьи посвящённые кредитованию и ипотечным кредитам:

Спасибо всем, кто задаёт мне вопросы и пишет комментарии как на этом сайте, так и в емейлах. Продолжайте в том же духе и не забудьте написать о чём бы вы хотели прочитать в моей следующей статье. Пишите мне в самом низу этой страницы в окошке для комментариев или отправьте мне емейл по ссылке: Отправить емейл.

Вы можете найти мои статьи и видео также в группе «Деньги в Канаде» в Facebook, на канале Youtube “Деньги в Канаде с Александром Сергеевым”, на моём канале в Telegram “Деньги в Канаде”, в социальной сети ВКонтакте, в Twitter (@sergeyevalexand). Там также можно оставлять свои комментарии и задавать мне вопросы. Присоединяйтесь!
Если вам понравилась моя статья или она показалась вам в чём-то полезной, не сочтите за труд – лайкните её или/и распространите  в своих социальных сетях, воспользовавшись кнопками, расположенными ниже.

Мои контакты на странице: Как со мной связаться? либо вы можете написать мне через мессенджер Facebook или через страницу в Facebook “Страхование в Канаде с Александром Сергеевым” (задайте в поиске @SergeyevAlexander).

Деньги, как и воздух, не приносят счастья; без них просто не прожить. Удачи вам и материального благополучия!

И помните: я работаю для вас!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Александр Сергеев