На что вы смотрите в первую очередь, когда выбираете ипотечный кредит?

Ипотечный кредит (mortgage)

На что вы смотрите в первую очередь, когда выбираете ипотечный кредит (mortgage)?

Когда речь идёт об ипотечном кредите, о чём вы в первую очередь думаете? Я уверен, что о процентной ставке (interest rate). Мои процентные ставки можно посмотреть здесь.

Вчера ко мне обратился мой давний клиент Николай В., которого я знаю с 2001 года. Наши дети учились в одной школе в Ричмонд Хилле. Он очень встревожен ростом процентных ставок, и просит помочь оформить кредит с лучшей процентной ставкой, чем ему предлагает его нынешний кредитор – TD Bank. У него в мае заканчивается очередной 5-летний срок ипотеки, и надо рефинансировать.

Но является ли процентная ставка самой важной чертой такого кредита? Мой ответ – это зависит от ваших конкретных обстоятельств.

Давайте посмотрим на то, что ещё важно при выборе ипотеки.

Возможность увеличивать платежи по своему желанию – prepayments.

Мечтаете ли вы побыстрее избавиться от ипотеки? Уверен, что да. Каждый, имеющий ипотечный кредит, мечтает, чтобы его не было. Но не каждый знает, предусмотрена ли в его кредитном договоре возможность выплатить долг быстрее без штрафных санкций. Кредиторы обычно, в определённых пределах, позволяют это сделать. Вам обычно разрешается увеличивать ваши регулярные платежи на 15-20% (можно меньше). Использование этой возможности может значительно уменьшить сумму вашего долга в течение нескольких лет. Также в кредитном договоре часто предоставляется возможность раз в год внести единовременную сумму до 15-20% от суммы взятого кредита.

Допустим вы взяли $400,000 ипотечного кредита с процентной ставкой 3.29% зафиксированной на 5 лет, амортизационный период 25 лет. Ваш месячный платеж составляет $1,953.00, но предусмотрена возможность его увеличения на 20% до $2,343.60.

Если вы воспользуетесь этой возможностью и будете ежемесячно платить $2,343.60, то за 5 лет вы выплатите на $1,985.65 меньше процентов, на $25,421.65 больше самого кредита. После пяти лет вам останется выплачивать ипотечный кредит не 20 лет, как предусмотрено изначально договором, а только 14 лет и 2 месяца.

Ипотечный кредит - Таблица 1
Ипотечный кредит – Таблица 1

Штрафы за разрыв договора об ипотечном кредитовании.

Когда вы берёте ипотечный кредит, трудно предвидеть, какие сюрпризы приготовило вам будущее: смена места работы (надеюсь с повышением), свадьба, развод, потеря работы, да мало-ли какие причины заставят вас переехать. Одна из самых дорогих ошибок, которые я видел, – это не знать, во сколько вам обойдутся разрыв договора. Мне приходилось видеть и $14,000, и $20,000 штрафных санкций.

Для ипотечных кредитов с изменяющейся процентной ставкой (variable mortgage rate), которая меняется в соответствии с изменением процентной ставки национального банка, штраф считается, как сумма процентов на ваш кредит за 3 месяца, вне зависимости от того, сколько времени осталось до окончания договора.

Для кредитов с фиксированной процентной ставкой, сумма штрафа рассчитывается либо как сумма процентов на ваш кредит за 3 месяца, либо как сумма потерь от разницы в процентных ставках (Interest Rate Differential – IRD), что из этих сумм окажется больше. IRD рассчитывается так: если у вас прошло 2 года из вашего 5-летнего договора, то берётся разница между вашей процентной ставкой и процентной ставкой для 3-х летней ипотеки на момент разрыва договора (то есть учитывается оставшийся срок вашего кредита). Эта разница в процентных ставках умножается на сумму вашего кредита, оставшегося на момент разрыва договора (mortgage balance), умножается количество месяцев, оставшихся до конца договора и делится на 12.

Расчёт достаточно запутанный, и на первый взгляд результат не должен быть большим, но это только на первый взгляд. Если у вас ипотечный кредит взят в одном из больших банков, то общепринятая практика такова: кредит вам выдаётся по пониженной процентной ставке (discounted rates), а штрафные санкции считаются по опубликованной (posted rates).

В результате, если у вас $200,000 кредит под 2.99%, то при описанном выше сценарии штрафные санкции для вариабельного ипотечного кредита составят $1,399.62, а для фиксированного – $6,675.

Ипотечный кредит - Таблица 2
Ипотечный кредит – Таблица 2

Процентная ставка.

Наконец-то мы до неё добрались. Вы скажете: «Так это самое главное!». Я же отвечу, что это зависит от ваших конкретных обстоятельств.

Давайте сравним, как меняются месячные оплаты в зависимости от процентной ставки:

Ипотечный кредит - Таблица 3
Ипотечный кредит – Таблица 3

Как видно из таблицы, разница в оплате при ставке в 2.79% и 3.39% составляет $61.89 в месяц. Эта сумма на протяжении 5 лет составит $3.713.40, что немало, но если ради этой экономии надо разрывать существующий контракт, то может овчинка выделки не стоит. В любом случае надо рассматривать вашу конкретную ситуацию.

Возвращаясь к моему клиенту, с которого я начал эту статью. Ему осталось рефинансировать всего $80,000. Учитывая, что при переходе к другому кредитору, у которого процентные ставки ниже, нужно нести дополнительные затраты (административные оплаты, адвокат, оценка стоимости жилья), выгода перехода на меньшую процентную ставку, мягко скажем, не очевидна. Но я пока мои работу с его случаем не закончил и свои предложения ему не представил. Посмотрим.
Мои процентные ставки можно посмотреть здесь.


Мои статьи посвящённые ипотечному кредитованию (моргиджам):


 Спасибо всем, кто задаёт мне вопросы и пишет комментарии как на этом сайте, так и в емейлах. Продолжайте в том же духе и не забудьте написать о чём бы вы хотели прочитать в моей следующей статье. Пишите мне в самом низу этой страницы в окошке для комментариев или отправьте мне емейл по ссылке: Отправить емейл.

Кроме того, я создал группу «Деньги в Канаде» в Facebook, где я тоже помещаю свои статьи. Там также можно оставлять свои комментарии и задавать мне вопросы. Присоединяйтесь!

Вы можете найти меня также в социальной сети ВКонтакте, в Google+ и в Twitter (@sergeyevalexand).
Если вам понравилась моя статья или она показалась вам в чём-то полезной, не сочтите за труд – лайкните её или/и распространите  в своих социальных сетях, воспользовавшись кнопками, расположенными ниже.

И помните: деньги, как и воздух, не приносят счастья; без них просто не прожить. Удачи вам и материального благополучия!

Posted by Alexander Sergeyev

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.